Wir stehen vor der Paradoxie: Wohnraum wird händeringend gesucht, gleichzeitig stehen Innenstädte und Geschäftsflächen leer; hybride Arbeitsmodelle lösen klassischen Büro-Alltag ab, neue Geschäftszweige stoßen an Grenzen von Widmungen; neue Lebensmodelle ignorieren Spartendenken. Dem hinken Bauordnung und Planungsnormen hinterher. Es tut sich eine Dialektik von Ordnung und Notwendigkeit auf, die da ruft: So wenig Einschränkung wie möglich, so viel Freiheit wie nötig.
Es gab sie, die Zeit, in der man glaubte, Städte ließen sich in saubere Zonen aufteilen – hier wird gewohnt, dort gearbeitet, anderswo konsumiert. Und das war annodazumal legitim zu denken. Diese funktionalistische Teilung der Nachkriegsmoderne hat mittlerweile ausgedient. Denn diese Logik entspringt einem mechanistischen Weltbild, das im 19. Jahrhundert seine Blüte erlebte und die Stadtplanung des 20. Jahrhunderts dominierte. Die (oft missinterpretierte) Charta von Athen separierte die Stadt in vier Grundfunktionen: Wohnen, Arbeiten, Erholung, Verkehr. Eine cartesianische Ordnung, die Klarheit verspricht, aber Leben erstickt. Was wir brauchen, ist eine neue Flexibilität im Denken und Planen von Räumen.
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Der Reigen von These – Antithese – Synthese
Wenn wir Räume durch Widmungen festlegen, begehen wir einen kategorialen Fehler: Wir behandeln etwas Dynamisches, als wäre es statisch. Wir projizieren gegenwärtige Bedürfnisse in eine unbestimmte Zukunft und tun so, als würden sich Lebensweisen nicht ändern. Neue Thesen müssen gebildet werden. Die These der absoluten Ordnung (funktionale Zonierung) bringt ihre Antithese hervor (Leerstand, Wohnungsnot) und fordert eine Synthese (flexible Nutzung). Doch diese Synthese ist nicht das Ende der Bewegung – sie wird selbst zur neuen These, die ihre eigene Antithese hervorbringen wird.
Der Plan des Ungeplanten
Räume sind nie neutral; genauso wenig wie ein Haus nicht einfach eine Ansammlung von Zimmern ist – es ist ein Kosmos, eine Welt für sich in Wechselwirkung mit seiner Umgebung. Wenn wir nun einem Raum durch Widmung eine feste Funktion zuschreiben, ignorieren wir diese existenzielle Dimension. Wir behandeln den Raum, als wäre er objektiv. Dabei ist er vielmehr ein Phänomen, das durch Menschen, ihrem Tun und Handeln, aufgeladen wird. Ein Phänomen, das zunehmend zu ersticken droht und die Stadt zum Schauplatz der Entfremdung werden lässt. Der Raum erdrückt, denn die Immobilie wird zur Ware, deren Tauschwert wichtiger ist als ihr Gebrauchswert. Der Wohnraum wird zur Spekulation, das Zuhause zur Kapitalanlage.
Die Lösung liegt nicht in noch detaillierteren Plänen oder noch präziseren Regulierungen. Sie liegt in der Schaffung adaptiver Systeme, die auf Veränderung reagieren können. Eine Planung, die Raum lässt für das Ungeplante.
Neue Instrumente für neue Realitäten
Ein leerstehender Büroturm ist nicht passiv – er wirkt, er beeinflusst, er verändert die Stadt. Die Frage ist, wie wir diese Akteure neu konfigurieren können. Amsterdam zeigt, wie es gehen kann: Die Stadt hat mit seinem „Transformatieteam“ eine Task Force geschaffen, die gezielt leerstehende Bürogebäude identifiziert und deren Umwandlung in Wohnraum beschleunigt. Widmungsverfahren wurden gestrafft, finanzielle Anreize geboten. Das Konzept wurde ebenfalls angewendet, um touristische Hotspots zu entschärfen und Straßenzüge wieder wohnlicher zu machen. Die Initiative war dermaßen erfolgreich, dass sie mittlerweile auch für die Reaktivierung ganzer Stadtteile angewandt wird.
Gelebt ist nicht gleich geplant
Was es braucht, sind adaptive Widmungskategorien. Statt starrer Zuordnungen sollten Flächenwidmungen Nutzungskorridore definieren, innerhalb derer Eigentümer:innen und Nutzer:innen flexibel agieren können. Belgien experimentiert mit „Zones Mixtes“, in denen Wohnen, Arbeiten und Gewerbe ohne aufwendige Genehmigungsverfahren kombiniert werden können.
Schließlich braucht es eine neue Planungskultur, die in Zyklen denkt. Gebäude müssen von Anfang an adaptiv konzipiert werden, genauso ihre Widmungen.
Die Transformation von Büroflächen in Wohnraum ist dabei nur ein Symptom eines größeren Wandels. Es geht um die Frage, wie wir in Zukunft zusammenleben wollen, wie wir arbeiten wollen, wie wir Firmen und Familien gründen wollen. Um Städte, die nicht für abstrakte Funktionen gebaut sind, sondern für Menschen. Um Räume, die sich anpassen können, wenn sich Bedürfnisse ändern. Um eine Planung, die nicht alles im Voraus festlegt, sondern Möglichkeitsräume schafft, die Möglichkeit für das reale Leben, das aus multiplen Überlappungen stehen. Und somit ist in der Lebensrealität jeder Raum eine „Zone mixte“.
